गुंतवणूक मालमत्तांना वित्तपुरवठा करण्यासाठी CES कर्जे DSCR चा वापर कसा करतात

रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी, क्लोज्ड-एंड सेकंड (CES) कर्ज वैयक्तिक उत्पन्नावर अवलंबून न राहता मालक नसलेल्या मालमत्तेसाठी वित्तपुरवठा करण्याचा एक अनोखा मार्ग प्रदान करते. कर्ज सेवा कव्हरेज रेशो वापरून (डीएससीआर) पात्र होण्यासाठी, ही मालमत्ता उत्पन्न-आधारित कर्जे भाड्याने घेतलेल्या रोख प्रवाहावर लक्ष केंद्रित करतात, ज्यामुळे ते पोर्टफोलिओ स्केलिंगसाठी आदर्श बनतात. रोख प्रवाह-आधारित कर्जासाठी CES कर्जे कशी कार्य करतात आणि ते गेम-चेंजर का आहेत ते पाहूया.

CES कर्ज हे एक निश्चित मुदतीचे दुसरे गृहकर्ज आहे जे अतिरिक्त कर्ज सोडण्याची परवानगी देत ​​नाही, बहुतेकदा ते मालक नसलेल्या कर्जांसाठी प्राथमिक कर्जासोबत वापरले जाते. पारंपारिक दुसऱ्या गृहकर्जांप्रमाणे, ज्यासाठी वैयक्तिक उत्पन्नाचा पुरावा आवश्यक असू शकतो, गुंतवणूक मालमत्तेसाठी क्लोज्ड-एंड दुसरे कर्ज पात्रतेचे मूल्यांकन करण्यासाठी DSCR चा वापर करते. डेट सर्व्हिस कव्हरेज रेशो मालमत्तेच्या वार्षिक भाडे उत्पन्नाचे त्याच्या कर्ज दायित्वांच्या तुलनेत मोजते, ज्यामध्ये पहिल्या आणि दुसऱ्या गृहकर्ज देयकांचा समावेश आहे (मुद्दल, व्याज, कर, विमा आणि HOA शुल्क). 1.0 किंवा त्याहून अधिक DSCR दर्शविते की मालमत्तेचे उत्पन्न तिच्या कर्जांना कव्हर करते, कर्जदार सामान्यतः रोख प्रवाह-आधारित कर्जासाठी 1.25 पसंत करतात.

हा वैयक्तिक उत्पन्न पडताळणीचा दृष्टिकोन एक प्रमुख आकर्षण आहे. गुंतवणूकदारांना W-2 किंवा कर परताव्यांची आवश्यकता नाही; त्याऐवजी, कर्जदार मालमत्तेच्या भाडे क्षमतेचे मूल्यांकन करतात, ज्यामुळे जटिल आर्थिक परिस्थिती असलेल्यांसाठी CES कर्ज उपलब्ध होते. ते परदेशी नागरिक देखील उपलब्ध आहेत, ज्यामुळे आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदार स्थानिक उत्पन्नाच्या नोंदीशिवाय यूएस रिअल इस्टेटमध्ये प्रवेश करू शकतात. उदाहरणार्थ, एक परदेशी नागरिक वैयक्तिक उत्पन्नातील अडथळे दूर करून, 1.3 च्या DSCR सह मासिक $4,000 उत्पन्न देणाऱ्या भाड्याच्या मालमत्तेवर CES कर्ज मिळवू शकतो.

पिगीबॅक ओके स्ट्रक्चर्स लवचिकता वाढवतात. क्लोज्ड-एंड सेकंड लोन डाउन पेमेंट्स किंवा नूतनीकरण कव्हर करू शकते, आगाऊ खर्च कमी करण्यासाठी पहिल्या गृहकर्जासह जोडले जाऊ शकते. कल्पना करा की एक गुंतवणूकदार $500,000 च्या भाड्याच्या मालमत्तेला लक्ष्य करतो: पहिले गृहकर्ज 75% ($375,000) कव्हर करते आणि CES कर्ज उर्वरित 20% ($100,000) निधी देते, फक्त 5% रोख रक्कम सोडते. हा पृष्ठराखीव ठेवापुढील गुंतवणुकीसाठी तरलता.

तथापि, DSCR-आधारित CES कर्जांमध्ये काही अटी असतात. दुसऱ्या गृहकर्जावरील व्याजदर अनेकदा जास्त असतात आणि एकत्रित कर्ज-ते-मूल्य (CLTV) गुणोत्तर 75-85% पर्यंत मर्यादित असू शकते. रिक्त जागा किंवा बाजारातील बदल देखील मालमत्ता उत्पन्न-आधारित कर्जांवर परिणाम करू शकतात, म्हणून गुंतवणूकदारांनी मजबूत भाडे मागणी सुनिश्चित केली पाहिजे. या घटकांना न जुमानता, CES कर्जांसारखी मालक नसलेली कर्जे पोर्टफोलिओ वाढीसाठी अतुलनीय संधी देतात, विशेषतः वैयक्तिक उत्पन्न पडताळणी नसताना आणि परदेशी राष्ट्रीय उपलब्ध पर्यायांमुळे प्रवेशयोग्यता वाढते.