गुंतवणूक वाढवण्यासाठी DSCR-पात्र CES कर्जे वापरण्यासाठी प्रगत युक्त्या

अनुभवी रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी, क्लोज्ड-एंड सेकंड (CES) कर्जे डेट सर्व्हिस कव्हरेज रेशो (डीएससीआर) हे मालक नसलेल्या मालमत्तांचे प्रमाण वाढवण्यासाठी एक धोरणात्मक साधन आहे. हे मालमत्ता उत्पन्न-आधारित कर्ज भाड्याने रोख प्रवाहाचा वापर करतात, रोख प्रवाह-आधारित कर्जासाठी वैयक्तिक उत्पन्न तपासणीला मागे टाकतात. पोर्टफोलिओ वाढीसाठी CES कर्जांचा फायदा घेण्यासाठी प्रगत युक्त्यांचा विचार करूया.

सीईएस कर्ज हे मालक नसलेल्या कर्जांसाठी तयार केलेले निश्चित-मुदतीचे दुसरे गृहकर्ज आहे, ज्याची पात्रता डीएससीआरवर आधारित आहे. डेट सर्व्हिस कव्हरेज रेशो मालमत्तेच्या भाड्याच्या उत्पन्नाची त्याच्या कर्जाशी तुलना करतो, ज्यामध्ये पहिल्या आणि दुसऱ्या गृहकर्ज पेमेंटचा समावेश आहे. १.२५ चा डीएससीआर मजबूत रोख प्रवाह दर्शवितो, जो गुंतवणूकदारांना वैयक्तिक उत्पन्न पडताळणीशिवाय क्लोज्ड-एंड दुसऱ्या कर्जासाठी पात्र ठरतो. हा रोख प्रवाह-आधारित कर्ज देण्याचा दृष्टिकोन गुंतवणूकदारांना वैयक्तिक आर्थिक व्यवहारांवर नव्हे तर मालमत्तेच्या कामगिरीवर लक्ष केंद्रित करण्यास अनुमती देतो.

एक युक्ती म्हणजे जास्तीत जास्त लीव्हरेज मिळविण्यासाठी पिगीबॅक ओके स्ट्रक्चर्स वापरणे. पहिल्या गृहकर्जासह CES कर्जाची जोडणी केल्याने मालमत्तेच्या मूल्याच्या 85% पर्यंत वित्तपुरवठा होऊ शकतो, ज्यामुळे आगाऊ खर्च कमी होतो. $600,000 भाड्याने घेण्यासाठी, $450,000 पहिल्या गृहकर्जासाठी आणि $90,000 च्या क्लोज्ड-एंड सेकंड लोनसाठी फक्त $60,000 कमी राहतात, ज्यामुळे अधिक डीलसाठी भांडवल मोकळे होते. दुसरी रणनीती म्हणजे भाडे वाढवण्यासाठी CES कर्जांसह नूतनीकरणासाठी निधी देणे, भविष्यातील वित्तपुरवठ्यासाठी DSCR वाढवणे.

परदेशी नागरिकांसाठी उपलब्ध पर्यायांमुळे जागतिक गुंतवणूकदारांसाठी दरवाजे उघडतात. एक परदेशी नागरिक केवळ भाड्याच्या उत्पन्नावर अवलंबून राहून 1.4 च्या DSCR सह यूएस बहु-कुटुंब मालमत्तेचे वित्तपुरवठा करण्यासाठी CES कर्जाचा वापर करू शकतो. हे वैयक्तिक उत्पन्न पडताळणी मॉडेल सीमापार गुंतवणूक सुलभ करते, कारण कर्जदार स्थानिक उत्पन्नाच्या पुराव्यापेक्षा मालमत्ता उत्पन्नावर आधारित कर्जांना प्राधान्य देतात.

प्रगत गुंतवणूकदार कॅश-आउट रिफायनान्सिंगसाठी CES कर्जे देखील वापरू शकतात. उच्च-कार्यक्षम भाड्याने इक्विटीचा वापर करून, क्लोज्ड-एंड सेकंड लोन कमी-दराच्या पहिल्या गृहकर्जांना अडथळा न आणता नवीन खरेदीसाठी निधी देऊ शकते. उदाहरणार्थ, स्थिर मालमत्तेवर $200,000 चे CES कर्ज दुसऱ्या भाड्यासाठी निधी देऊ शकते, ज्यामुळे मालक नसलेल्या कर्ज पोर्टफोलिओ वाढू शकतात.

जोखमींमध्ये उच्च CES कर्ज दर आणि रिक्त जागांमुळे DSCR मधील संभाव्य घट यांचा समावेश आहे, म्हणून गुंतवणूकदारांनी उच्च-भाडे बाजारांना लक्ष्य करावे. कर्ज देणारे कर्ज रक्कम (उदा. $500,000) किंवा CLTV 75% पर्यंत मर्यादित करू शकतात. तरीही, पिगीबॅक ओके लवचिकता आणि परदेशी नागरिकांच्या उपलब्ध प्रवेशासह, DSCR-पात्र क्लोज्ड-एंड सेकंड लोन्स हे रोख प्रवाह-आधारित कर्जाद्वारे स्केलिंग करण्यासाठी एक पॉवरहाऊस आहेत.