एकेकाळी वित्तीय बाजारपेठेतील सर्वात महत्त्वाचा क्रमांक असलेला LIBOR जून २०२३ नंतर इतिहासातून गायब होईल आणि कर्जाच्या किमती निश्चित करण्यासाठी त्याचा वापर केला जाणार नाही.

२०२२ पासून, अनेक गृहकर्ज देणाऱ्यांचे समायोज्य-दर कर्ज एका निर्देशांकाशी जोडलेले आहेत - SOFR.

SOFR चा फ्लोटिंग कर्ज दरांवर कसा परिणाम होतो? LIBOR ऐवजी SOFR का वापरावा?

या लेखात आपण SOFR म्हणजे नेमके काय आणि समायोज्य व्याजदरांची गणना करताना कोणत्या बाबींना प्राधान्य दिले पाहिजे हे स्पष्ट करू.

 

समायोज्य-दर गृहकर्ज (एआरएम)

सध्याच्या उच्च व्याजदरांमुळे, बरेच लोक समायोज्य-दर कर्जे निवडत आहेत, ज्यांना एआरएम (अ‍ॅडजस्टेबल-रेट मॉर्गेजेस) असेही म्हणतात.

"समायोज्य" या शब्दाचा अर्थ असा आहे की कर्ज परतफेडीच्या वर्षांमध्ये व्याजदर बदलतो: पहिल्या काही वर्षांसाठी एक निश्चित व्याजदरावर सहमती दर्शविली जाते, तर उर्वरित वर्षांसाठी व्याजदर नियमित अंतराने (सहसा दर सहा महिन्यांनी किंवा वर्षातून एकदा) पुन्हा समायोजित केला जातो.

उदाहरणार्थ, ५/१ एआरएम म्हणजे व्याजदर परतफेडीच्या पहिल्या ५ वर्षांसाठी निश्चित असतो आणि त्यानंतर दरवर्षी बदलतो.

तथापि, फ्लोटिंग टप्प्यात, व्याजदर समायोजन देखील मर्यादित (कॅप्स) असते, उदा. 5/1 ARM नंतर सहसा तीन-अंकी क्रमांक 2/1/5 येतो.

·२ हा व्याज समायोजनासाठी प्रारंभिक मर्यादा (प्रारंभिक समायोजन मर्यादा) दर्शवितो. जर पहिल्या ५ वर्षांसाठी तुमचा प्रारंभिक व्याजदर ६% असेल, तर सहाव्या वर्षातील मर्यादा ६% + २% = ८% पेक्षा जास्त असू शकत नाही.

·१ म्हणजे पहिल्या व्याजदर समायोजनाव्यतिरिक्त प्रत्येक व्याजदर समायोजनासाठी कॅप (त्यानंतरच्या समायोजनांसाठी कॅप), म्हणजेच वर्ष ७ पासून सुरू होणाऱ्या प्रत्येक व्याजदर समायोजनासाठी कमाल १%.

·५ म्हणजे कर्जाच्या संपूर्ण मुदतीदरम्यान व्याजदर समायोजनासाठीची वरची मर्यादा (आजीवन समायोजन मर्यादा), म्हणजेच ३० वर्षांसाठी व्याजदर ६% + ५% = ११% पेक्षा जास्त असू शकत नाही.

एआरएमची गणना गुंतागुंतीची असल्याने, एआरएमशी परिचित नसलेले कर्जदार अनेकदा अडचणीत सापडतात! म्हणूनच, कर्जदारांना परिवर्तनीय व्याजदर कसा मोजायचा हे समजून घेणे खूप महत्वाचे आहे.

 

फ्लोटिंग रेटची गणना करताना SOFR ची मुख्य चिंता कोणती आहे?

५/१ एआरएमसाठी, पहिल्या ५ वर्षांसाठी निश्चित व्याजदराला सुरुवातीचा दर म्हणतात आणि ६ व्या वर्षापासून सुरू होणारा व्याजदर हा पूर्णपणे अनुक्रमित व्याजदर असतो, जो निर्देशांक + मार्जिन द्वारे मोजला जातो, जिथे मार्जिन निश्चित असतो आणि निर्देशांक सामान्यतः ३०-दिवसांचा सरासरी एसओएफआर असतो.

३% मार्जिनसह आणि सध्याचा ३०-दिवसांचा सरासरी SOFR ४.०६% आहे, सहाव्या वर्षी व्याजदर ७.०६% असेल.

हा SOFR निर्देशांक नेमका काय आहे? समायोज्य दर कर्ज कसे येतात ते पाहूया.

१९६० च्या दशकात लंडनमध्ये, जेव्हा महागाई गगनाला भिडत होती, तेव्हा कोणत्याही बँका स्थिर दरांवर दीर्घकालीन कर्ज देण्यास तयार नव्हत्या कारण त्या वाढत्या महागाईच्या मध्यभागी होत्या आणि व्याजदरांमध्ये लक्षणीय वाढीचा धोका होता.

या समस्येचे निराकरण करण्यासाठी, बँकांनी समायोज्य-दर कर्जे (एआरएम) तयार केली.

प्रत्येक रीसेट तारखेला, वैयक्तिक सिंडिकेट सदस्य रीसेट दरासाठी संदर्भ म्हणून त्यांच्या संबंधित कर्ज खर्च एकत्रित करतात, निधीच्या खर्चाचे प्रतिबिंबित करण्यासाठी आकारले जाणारे व्याज दर समायोजित करतात.

आणि या रीसेट रेटचा संदर्भ LIBOR (लंडन इंटरबँक ऑफर रेट) आहे, ज्याबद्दल तुम्ही अनेकदा ऐकता - समायोज्य व्याजदरांची गणना करताना भूतकाळात वारंवार संदर्भित केलेला निर्देशांक.

२००८ पर्यंत, आर्थिक संकटादरम्यान, काही बँका स्वतःच्या निधी संकटावर मात करण्यासाठी जास्त कर्ज दर देण्यास कचरत होत्या.

यामुळे LIBOR च्या प्रमुख कमकुवतपणा उघड झाल्या: LIBOR कडे प्रत्यक्ष व्यवहाराचा आधार नसल्यामुळे आणि ते सहजपणे हाताळले जात असल्याने त्यावर मोठ्या प्रमाणात टीका झाली. तेव्हापासून, बँकांमधील कर्ज घेण्याची मागणी झपाट्याने कमी झाली आहे.

LIBOR च्या गायब होण्याच्या धोक्याला प्रतिसाद म्हणून, फेडरल रिझर्व्हने LIBOR ची जागा घेण्यासाठी नवीन संदर्भ दर शोधण्यासाठी 2014 मध्ये पर्यायी संदर्भ दर समिती (ARRC) स्थापन केली.

तीन वर्षांच्या कामानंतर, ARRC ने जून २०१७ मध्ये अधिकृतपणे सुरक्षित रात्रभर वित्तपुरवठा दर (SOFR) हा पर्यायी दर म्हणून निवडला.

एसओएफआर हा ट्रेझरी-समर्थित रेपो मार्केटमधील रात्रीच्या दरावर आधारित असल्याने, जवळजवळ कोणताही क्रेडिट जोखीम नाही; आणि तो व्यवहाराच्या किंमतीचा वापर करून मोजला जातो, ज्यामुळे फेरफार करणे कठीण होते; याव्यतिरिक्त, एसओएफआर हा मनी मार्केटमध्ये सर्वात जास्त व्यापार होणारा प्रकार आहे, जो फंडिंग मार्केटमधील व्याजदरांच्या पातळीचे सर्वोत्तम प्रतिबिंबित करू शकतो.

म्हणून, २०२२ पासून, बहुतेक फ्लोटिंग-रेट कर्जांच्या किंमती निश्चित करण्यासाठी SOFR मानक म्हणून वापरला जाईल.

 

समायोज्य दर गृहकर्जाचे काय फायदे आहेत?

फेडरल रिझर्व्ह सध्या व्याजदर वाढीच्या चक्रात आहे आणि ३० वर्षांचे निश्चित गृहकर्ज दर उच्च पातळीवर आहेत.

तथापि, जर महागाईत लक्षणीय घट झाली, तर फेडरल रिझर्व्ह व्याजदर कपात चक्रात प्रवेश करेल आणि गृहकर्ज दर सामान्य पातळीवर परत येतील.

जर भविष्यात बाजारातील व्याजदर कमी झाले, तर कर्जदारांना परतफेडीचा खर्च प्रभावीपणे कमी करता येईल आणि समायोज्य दर कर्ज निवडून पुनर्वित्त न करता कमी व्याजदरांचा फायदा घेता येईल.

याव्यतिरिक्त, समायोज्य दर कर्जांमध्ये सामान्यतः इतर निश्चित मुदतीच्या कर्जांपेक्षा वचनबद्धतेच्या कालावधीत कमी व्याजदर असतात आणि मासिक आगाऊ देयके तुलनेने कमी असतात.

त्यामुळे सध्याच्या परिस्थितीत, परिवर्तनीय दर कर्ज हा एक चांगला पर्याय असेल.